none Fondul de Garantare modifica plafoanele alocate bancilor pentru “Prima Casa”
Postat de admin in credit ipotecar, Prima Casa pe 4 11 2009

Un prim bilant al programului Prima Casa, la trei luni de la demararea acestuia, arata ca romanii nu s-au prea inghesuit la banci pentru obtinerea unui credit garantat de Stat. Fondul de Garantare a acordat in jur de  4.750 garantii financiare, numarul total de dosare care s-au depus fiind de aproximativ 5.900. In medie, Fondul a acordat garantii de 41.600 euro, garantia maxima atingand 60.000 euro, adica plafonul stabilit de lege. Din totalul de 1 miliard de euro aprobat de guvern pentru acest program, s-au acordat pana acum garantii in valoare de 220 milioane de euro.

In luna octombrie, numarul dosarelor depuse pe zi la Fond a scazut de la 200 pana la  aproape 100. Cauza principala este procesul de redistribuire a fondurilor, in sensul stabilirii de plafoane suplimentare pentre bancile care au acordat deja credite in limita garantiilor, in detrimentul institutiilor care nu au folosit deloc sau aproape deloc plafoanele alocate. Astfel, in jur de 220 – 280 milioane euro vor fi redistribuiti intre diversele institutii de creditare.

“Le vom lua acestor banci sumele alocate si le vom redistribui catre alte banci care s-au miscat mai bine, Sunt trei banci care nu au acordat nici un euro si alte patru banci care au consumat intre 0,1% si 3% din fondurile rezervate”, a explicat Aurel Saramet, presedintele Fondului de Garantare. Din aceasta categorie fac parte banci precum CEC (doar 100 credite acordate), BancPost, Unicredit, Piraeus, Banca Romaneasca si Intesa.

In aceste conditii, institutiile care primesc suplimetari sunt BCR, BRD, Millennium Bank, Banca Transilvania, Alpha Bank, Raiffeisen, ATE si Garanti Bank. BCR este in topul performantelor fiind prin urmare si cea mai avantajata de reasezarea plafoanelor. Astfel, BCR va ajunge la un plafon de 420 milioane euro, primind garantii suplimentare de 108 milioane. BRD primeste 77 milioane euro, celelate fiind suplimentate cu mai putin de 10 milioane euro.

Daca asa arata rezultatele la banci, conform statisticilor Fondului de Garantare, 44% dintre solicitanti au achizitionat apartamente cu 2 camere, 22%  (in special in provincie) apartamente cu 3 camere, restul garantiilor fiind acordate persoanelor pentru cumpararea unei garsoniere. In principal, solicitantii au facut investitii in locuinte vechi – trei sferturi din totalul creditelor acordate pana in prezent.


none Numarul creditelor neperformante este in crestere
Postat de admin in credite neperformante pe 28 04 2009

Calitatea portofoliilor de credite la bancile din Romania indica, in mod ingrijorator, un procent ridicat de credite neperformante – sau asa-numitele credite subprime. In luna februarie 2009, acest procent a urcat la 8,44% din totalul imprumuturilor, fata de 5% in noiembrie 2008. Asadar, un an care a debutat prost la acest capitol, iar analistii prevad o adancire a curbei descendente pe care se inscriu aceste credite neperformante, din cauza cresterii alarmante a somajului in randul clientilor.

Conform sistemului de clasificare stabilit de BNR, creditele neperformante  sunt catalogate ca atare in functie de anumite criterii: daca intarzierea la plata ratelor depaseste 60 de zile, un credit va intra in categoria “indoielnic”, trecand in categoria “pierderi” atunci cand intarzierea depaseste 90 de zile.

Pierderile cauzate de creditele neperformante sunt acoperite de banci in primul rand prin intermediul garantiilor impuse in momentul contractarii creditelor.  Pentru creditele clasificate in categoria pierderi, expunerea  fata de clienti este corectata integral prin provizioane, in timp ce pentru cele indoielnice, garantiile acopera 50%, provizioanele fiind necesare in proportie de 50%.

Pierderile inregistrate de banci sunt cauzate in cea mai mare masura de creditele de consum fara garantii, la care clientii aflati in dificultate din cauza situatiei economice renunta cel mai usor.


none Creditul la vanzator, o solutie inteligenta sau un risc mai mare?
Postat de admin in credit ipotecar, evolutii piata imobiliara pe 15 10 2008

Noile norme impuse de BNR in domeniul creditarii a redus considerabil numarul clientilor ce pot accesa un credit ipotecar pentru locuinta dorita. Aceasta nu inseamna ca bancile acorda din principiu credite mai putine, ci doar ca suma maxima ce poate fi obtinuta de la banci printr-un credit este, in medie, cu 25% mai mica decat inaintea adoptarii noului Regulament BNR de creditare a populatiei. La acest procent contribuie calcularea mult mai exigenta a nivelului maxim al gradului de indatorare. Pentru a ramane eligibil, clientul ar trebui sa aiba venituri mai mari, in caz contrar trebuind sa se multumeasca cu un imprumut mai mic.

Insa inventivitatea particularilor care doresc cu orice pret sa vanda un bun imobiliar a gasit o solutie la impasul in care se afla potentialii cumparatori. Daca dosarul le este refuzat la banca, acestia din urma pot obtine un credit…la vanzator. Cu alte cuvinte, plata in rate achitate  vanzatorului este o solutie convenabila pentru ambele parti: cumparatorul obtine locuinta dorita de la un vanzator care altfel ar fi nevoit sa propuna un pret mai mic. Or, scutindu-l pe cumparator de dobanzile si comisioanele de la banci in cazul unui credit, acesta isi permita sa mentina pretul ridicat.

Asemenea tranzactii nu sunt, insa, accesibile oricui. Avantajul pe care il ofera bancile este esalonarea platii creditului pe durate mari, ceea ce se traduce in rate mai mici pentru beneficiarul imprumutului. Or, in cazul in care opteaza pentru o intelegere directa cu vanzatorul, cumparatorul isi va plati cel mai probabil achizitia in termeni de cativa ani, ceea ce va duce la un efort financiar lunar mult mai mare. In ceea ce priveste avansul pentru casa, vanzatorii cer de obicei, la perfectarea contractului, minim 25% din suma totala. Ratele lunare sunt apoi achitate in fata notarului, cu martori.

Clauzele unui contract de vanzare-cumparare cu plata ratelor la vanzator permit acestuia din urma sa se asigure contra oricarui risc de neplata. Exista doua astfel de clauze asiguratorii. Prima se refera la interdictia instrainarii de catre cumparator al bunului vandut, pe toate perioada derularii creditului. A doua este pactul comisoriu de gradul patru, prin care vanzatorul isi recapata bunul iar cumparatorul pierde avansul si ratele deja platite in cazul neachitarii acestora pe mai multe luni.

Asadar, cei care se incumeta sa semneze un contract de acest gen pentru achizitionarea unei case trebuie sa fie perfect constienti de riscurile la care se expun. Obligatiile nu sunt mai mici decat in cazul unui credit ipotecar, si, mai mult, pot cadea prada vanzatorilor de rea-credinta care, prin pactul comisoriu de gradul patru, spera sa ramana si cu imobilul si cu o parte din banii cumparatorului.


none Romanii mizeaza pe scaderea preturilor la locuinte
Postat de admin in evolutii piata imobiliara, zone rezidentiale pe 10 06 2008

Piata imobiliara din Romania se confrunta in prezent cu o tot mai mare reticenta a potentialilor clienti in a achizitiona o locuinta. Cu toate ca nevoia de locuinte este aceeasi, romanii nu se mai “arunca” in cumpararea unei case, preferand sa ramana in expectativa in speranta unei eventuale scaderi a preturilor.

Ca preturile in crestere la locuintele noi ii nemultumeste pe cumparatori este un fapt deja stiut. Insa ceea ce sporeste scepticismul in randul persoanelor aflate in cautarea unei locuinte este neincrederea in dezvoltatorii imobiliari. Oamenii se tem sa investeasca timp, energie si bani (in marea majoritate a cazurilor obtinuti prin credite) pentru o locuinta intr-o zona rezidentiala care “arata altfel decat in proiect”. Pentru a fi pe placul clientilor, antreprenorii vor trebui sa mizeze in principal pe seriozitate si, deci, pe respectarea promisiunilor in privinta proiectelor pe care le vand.

“Un mare avantaj pentru dezvoltatori este sa poata prezenta un alt proiect finalizat de ei, sa prezinte recomandari de la clientii care au cumparat. In ceea ce priveste dezvoltatorii si promotorii proiectelor, acestia au o misiune mult mai grea de acum incolo: trebuie sa fie atenti la ceea ce promit si sa convinga prin seriozitate”, afirma Irina Petrescu, partener la agentia imobiliara Esop Consulting.

Cu privire la mult-asteptata scadere a preturilor pe segmentul rezidential, agentiile imobiliare nu vad ce ar putea determina aceasta scadere. In conditiile in care preturile terenurilor cresc in continuare, ca si cele ale materialelor de constructie, acestea se intreaba cum ar putea scadea pretul apartamentelor. Daca mai luam in calcul si conditiile tot mai dure de finantare pe care bancile le impun antreprenorilor, consecinta fireasca ar fi cresterea preturilor, si nu scaderea lor. Si in acest caz, cumparatorii tot vor avea un cuvant greu de spus.